Строительные статьи и публикации

Вообще говоря, ни для кого не секрет, что жилье в старых пятиэтажных домах является довольно сомнительным удовольствием. Те, кто проживают в таких строениях, часто испытывают весьма многие трудности, включая малую площадь жилья, старые изношенные коммуникации, постоянно осыпающиеся стены и так далее. Однако, как показывает практика, спрос на жилую площадь в таких домах не только не уменьшается, но и растет. И дело тут не в том, что покупают его те граждане, которые пока не могут себе позволить более дорогостоящие новые квадратные метры. Сюда стекается финансовый поток от частных инвесторов, которые таким способом пытаются заработать себе лишние деньги. Согласно экспертной оценке, доходность таких вложений вполне сопоставима с аналогичным параметром в элитном секторе. Справедливости ради следует отметить, что риски, конечно же, выше, но тем не менее.

Перед сносом

В настоящее время от представителей московских властей постоянно звучат речи о том, что столица должна в самое ближайшее время полностью уничтожить пяти этажные дома, удалив их со своей территории раз и навсегда. Шаги во исполнение этого плана уже можно наблюдать то тут, то там. На месте старых уютных двориков к небу возносятся новейшие монолитные строения во множество этажей. Однако по сей день рынок вторичного жилья, состоящий из домов хрущевской постройки, достаточно велик и по своим объемам, пожалуй, значительно опережает все остальные виды строений. Само собой разумеется, что причина такого положения дел заключена в относительно не высокой стоимости одного квадратного метра такой жилой площади, по сравнению с иными типами домов. Однако, квартиры в домах, которые уже определены к сносу, продолжают сдавать в аренду, да еще и довольно большие сроки, а также попросту продаются и ведь покупаются! Значит, логично предположить, что дело тут не только, а может даже не столько в конечной цене жилья, а в чем-то ином.

При наличии интереса к данной теме можно, пообщавшись с жильцами хрущевок, услышать от них почти одинаковые рассуждения относительно целесообразности вкладывания денег в обустройство как самого дома, так и прилегающей территории. Мол, поскольку все равно их дом назначен на переселение и его скоро снесут, то и проводить сколько-нибудь значимый ремонт не имеет никакого смысла. Иными словами, вкладывать деньги в квартиру является напрасным занятием. Если же продать эту жилую площадь, то на покупку равноценной денег все одно не хватит, а следовательно необходимо терпеливо ожидать, когда же придет очередь их дома на снос, а значит и на переселение. Это характерно для большинства жителей пятиэтажных домов, большинство которых находятся в юго-западной, северной и юго-восточной части Москвы.

Напомним, что программа по сносу ветхого жилого фонда была принята соответствующим постановлением городской администрации в 2002 году. Результат ее воплощения в жизнь к настоящему моменту времени наиболее заметен в Южном и Центральном округах Москвы. НА очереди и остальные территориальные районы города. Программа реально работает, поэтому вполне можно доверять тому, что в самое ближайшее время подавляющее большинство такого жилого фонда будет обменено на новый. Весь вопрос состоит в том, когда именно это произойдет. А это и есть та изюминка, на которой, собственно говоря, и строится инвестиционная привлекательность старого жилого фонда. В настоящий момент времени квартиры в таких домах продолжают неуклонно расти в своей стоимости, причем, чем дальше, тем больше. Естественно, что их цена зависит от целого ряда факторов, таких как районное расположение, площадь, а также срока предполагаемого сноса. Согласно экспертной оценке, только за счет четко установленного срока слома старого дома, цена жилья возрастает в нем на десять процентов, как минимум.

Всех людей, которые занимаются покупкой подобных квартир можно поделить на две большие группы.

В первой располагаются покупатели, для которых причиной покупки является низкая стоимость жилья. Действительно, для тех, кто желает стать владельцем дешевой квартиры в Москве, лучше, чем хрущевка, придумать невозможно. В подавляющем большинстве случаев здесь жилье обойдется в сумму, располагающуюся в интервале от девяноста до ста двадцати тысяч долларов США при покупке однокомнатной квартиры, реже двухкомнатной.

Ко второй группе относятся граждане, желающие выгодно вложить имеющиеся у них финансовые средства и нажиться за счет приобретения жилплощади в старом фонде, предназначенным для сноса в самое ближайшее время. Все дело в том, что, покупая сегодня квартиру, они предполагают значительный прирост ее стоимости в последующие пару лет, что становится возможным как за счет удорожания самого жилья, так и за счет возможной смены его на новое и комфортабельное. Действительно, жильцам домов, которые идут под снос предлагается компенсация, осуществляемая двумя способами. Первый способ состоит в том, что взамен предоставляется новая квартира, второй же предполагает денежные выплаты, которые призваны возместить рыночную стоимость изымаемого жилья, а также затраты, связанные с переездом и приобретением нового жилья. При получении же компенсации жилой площадью согласно действующему законодательству гражданам обязаны предоставлять новое жилье исключительно в том же районе, где находится дом, идущий под утилизацию. В качестве исключения выступают только Зеленоград и ЦАО, где новое жилье может быть предоставлено в пределах этих округов.

Весьма привлекательным моментом является тот факт, что новая квартира в обязательном порядке должна состоять из такого же количества жилых комнат, что и изымаемая, и все это никак не зависит от общей площади, то есть реального размера вновь получаемого жилья. Понятное дело, что те, кто выберет переселение, значительно расширят свою площадь проживания. Действительно, в большинстве случаев однокомнатная хрущевка имеет площадь в 32 квадратных метра, двушка достигает сорока пяти квадратных метров, что соответствует площади однокомнатной квартиры в новостройке экономкласса. Таким образом, обладая рядом навыков и знаний, инвестор вполне реально выигрывает на вложении средств хотя бы только за счет значительного увеличения жилой площади, получаемой вследствие обмена. Согласно нехитрой оценке можно увидеть, что их может накопиться до двадцати квадратных метров, что при средней цене в четыре тысячи долларов США дает прибыль в районе пятидесяти тысяч долларов. Совсем неплохо. Естественно, что при обмене за дополнительную площадь человек практически ничего не заплатит, или же эта плата будет чисто номинальной и весьма не обременительной. Издержки при этом город как бы берет на себя. Само собой, что никаких различий при этом, зависящих от потребительских особенностей изымаемой квартиры, нет, то есть, к примеру, жители крайних этажей получают жилье совершенно на общих основаниях.

Естественно, что прибыль, получаемая от такой операции, состоит не только в увеличении метража. Цена квадратного метра в новостройках изначально значительно выше, чем в старом жилом фонде. Так стоимость весьма недорогих квартир в домах недавней постройки начинается от ста десяти тысяч долларов США. Этот показатель будет только расти, причем довольно значительными темпами. А отсюда и следует вывод, что при правильном выборе соответствующего варианта обмена, в результате всех манипуляций вполне реально за достаточно короткие сроки получить привлекательную выгоду, выраженную в кругленькой сумме.

Для сравнения можно привести один пример. В настоящее время старая двушка около метро Щелковская стоит в среднем порядка ста двадцати двух тысяч долларов США, тогда как в новостройке ее цена доходит уже до отметки в сто восемьдесят три тысячи долларов. И это все с учетом того, что площадь первого варианта не превышает сорока двух квадратных метров, а во втором же случае колеблется около отметки в семьдесят два квадратных метра.

Некоторые нюансы

Естественно, что не все так просто на этом пути инвестирования. Как и в любом ином случае вложения своих средств, потенциальному вкладчику придется так или иначе столкнуться с рядом нюансов, от правильного решения которых зависит все остальное.

Стоит начать с того, что здесь достаточно легко не правильно оценить сроки. Согласно ЖК, жильцов обязаны предупредить о сносе их дома минимум за один год до предполагаемого начала работ в этом направлении. Само собой, что в нашем государстве с соблюдением законности всегда наблюдаются перекосы и отступления. Уже не редки случаи, когда жильцы получали соответствующие уведомления всего за месяц до начала сноса жилища. Это происходит потому, что администрация в случае появления инвестора желающего освоить данную территорию сразу же начинает форсировать процедуру всеми доступными средствами, и часто с нарушением законности. Но получить заблаговременно необходимую информацию вовсе не так уж и сложно, как это может представляться. Составлением требующейся в подобных случаях документации занимаются соответствующие структуры в местной префектуре, а стало быть, тесные контакты с их работниками могут сослужить весьма ценную службу инвестору. Само собой, просто так информацию они сразу же не выдадут, но их услуги достаточно дешевы, и иногда можно обойтись ужином в соответственном заведении. Полученная же от них информация может сыграть роль золотого ключика, отпирающего двери к прибыли. Однако всего они все-таки знать не могут, так как процесс протекает через множества чиновничьих рук, каждые из которых, в случае отсутствия стимулирования, вполне могут притормозить ход оформления необходимых бумаг, а то и вовсе прекратить его на не определенный срок. Таким образом, надо быть потенциально готовым к тому, что даже при четко оговоренной дате сноса строения, весь процесс вполне может затянуться на несколько лет.

Однако это можно предусмотреть на этапе приобретения жилья.

Не стоит также забывать о том, что очередность проведения соответствующих мероприятий в достаточной мере зависит от популярности самого района. В Марьиной роще все это будет протекать медленнее, чем, скажем, в Черемушках.

Другой и достаточно важный момент состоит в том, что жилье, в качестве компенсации за сносимое, предоставляется исключительно тем жильцам, которые не имеют никакого иного места жительства, то есть, иными словами, если человек не является собственником еще какой-либо квартиры. Иначе такому человеку придется довольствоваться только денежной компенсацией, причем значительно более низкой, чем реальная стоимость квартиры на современном рынке.

Как показывает практика, желающих получить денежную компенсацию в обмен на изымаемое жилье пока еще не было. Причиной тому крайне неудовлетворительные нормы начисления сумм и процесс их оформления. Действительно, понятие рыночной стоимости весьма расплывчато и строго сформулировано быть не может. Чиновники не способны доподлинно оценить жилье в зависимости от его местонахождения, прилегающей инфраструктуры, проведенных работ связанных с ремонтом и так далее. Поэтому то, что реально предлагает правительство, в подавляющем большинстве случаев является весьма заниженным и не может быть привлекательным для владельцев квартир в сносимых домах.

В завершении можно сказать, что существует еще одна мелочь, которая состоит в том, что получаемая площадь может оказаться все-таки в ином районе. Опять таки, это нарушение законности, но тем не менее случаи такие уже фиксировались и людей понуждали получать жилье в другом районе. К сожалению, от подобных ситуаций в нашем государстве никто не может быть полностью защищен.

Прописка тоже много значит.

Никакой сложности в приобретении квартиры в том доме, что определен под снос, пока нет. Процедура в этом случае точно такая же, как и при сделке по обычному жилью. Но вот после вынесения постановления о сносе и расселении регистрация каких-либо сделок полностью прекращается. Момент принятия такого документа непредсказуем и полностью находится в ведении местного паспортного стола, который стремиться сделать это как можно раньше. В противном случае работниками этого учреждения фиксируется резкое нарастание числа социальных актов среди гражданского населения, проживающих в этих домах. Речь идет о том, что по неведомой вроде бы причине среди жильцов таких домов увеличивается количество браков и разводов, а также появление родственников, которые нуждаются в прописке. Все это имеет достаточно дальний прицел, который использует местное законодательство о том, что граждане, проживающие в пятиэтажках, имеют право зарегистрироваться или встать на учет для улучшения своих существующих жилищных условий, если на одного члена квартиры имеется менее десяти квадратных метров жилья. Для коммуналок эта цифра несколько больше и составляет пятнадцать квадратных метров. Отметим, что при признании такого статуса жильцы будут получать жилье вне всякой очереди. Также, согласно все тех же норм, если граждане, находящиеся в родстве, проживают в одной квартире, но имеют различные источники своих доходов и ведут раздельное хозяйство, то они могут рассчитывать на получение статуса отдельных семей, и, соответственно, им требуется выделять отдельное же жилье. Проще говоря, если в одной квартире проживают родители и их женатый сын с супругой, то они вполне могут по отдельности подавать заявление об улучшении своих условий проживания, а стало быть, в обмен на изымаемую квартиру им предоставят две по нормам, установленным законодательством города Москвы, которые определяют, что каждый житель имеет право на восемнадцать квадратных метров. Если же в вышеуказанном случае присутствует еще и бабушка, то речь пойдет уже о предоставлении им трех квартир. Далее понятно. Увеличивается количество представителей различных ветвей родственного дерева — растет количество квартир, которое необходимо предоставить в обмен на единственную изымаемую квартиру. В практике приходилось сталкиваться с ситуацией, когда на площади однокомнатной квартиры было вполне законно прописано четырнадцать жильцов.

Таким образом, иногда при четком знании ситуации и законов, вполне можно весьма успешно нажиться.

Загородное жилье

В последнее время все активнее растет число граждан, которые отказываются от проживания в центре Санкт-Петербурга и отдают предпочтение коттеджам и таунхаусам на территории близко расположенных пригородов. Дело в том, что пик спроса на жилье в центральных районах города в недавнем прошлом, обернулся абсолютной невозможностью покупки жилья для очень многих семей Северной столицы. В настоящее время на этом рынке констатируется определенная стабилизация, которая, правда, никак не влияет на цены, которые остаются по-прежнему запредельными. На фоне данной картины жилье в пригороде имеет весьма привлекательный вид, что и способствует активному росту спроса именно на жилье в этих частях области. Впервые такая тенденция отметилась примерно шесть месяцев назад и к настоящему моменту она неуклонно нарастает.

Прелести области

Кроме непосредственной стоимости, есть еще целый ряд иных неоспоримых преимуществ, которые играют значительную роль в принятии решения о покупке такого загородного жилья. Естественно, что первым из них является экологический фактор. В центре крупных мегаполисов сейчас все острее встает вопрос о загазованности, что практически отсутствует за городом. Вторым и не маловажным нюансом становится полная свобода в подборе типа своего будущего жилья. Это может быть многоквартирный дом, к которому мы так привычны, а может быть собственный дом или коттедже, таунхаус и так далее. Что касается частных строений, то увидеть отдельно стоящий дом весьма сложно, так, как правило, строительство осуществляется сразу нескольких объектов, с подведением к ним всех необходимых коммуникаций и наличием около них всех привычных объектов инфраструктуры. Таким образом, для тех, кто устал от суетности городского бытия, выход есть и он состоит в покупке собственности в поселке малоэтажной застройки.

Таунхаусы — выход для многих. Несмотря на прелести проживания в загородном доме, расходы, связанные с проживанием в таком месте, приводят к появлению подчас весьма значительных финансовых затрат. Поэтому, в большинстве случаев решаются на переезд туда только люди, обладающие доходами, которые можно оценить как выше среднего при среднестатистическом сравнении. Однако в настоящее время есть некий компромиссный вариант, который позволяет значительной части людей со средним доходом оценить все прелести загородной жизни и вместе с тем не нести больших финансовых потерь. Речь идет о таунхаусах, которые представляют коттедж в три этажа, боковые стены которого одновременно являются стенами соседнего коттеджа. Таких соединенных строений может быть несколько, они объединены в монолитную секцию. Подвальный этаж предназначен для гаража и помещений подсобного предназначения, а первый и вторые для непосредственного проживания. В большинстве случаев планировка свободная и жильцы сами могут решать, где и что им разместить.

Еще раз подчеркнем, что главное отличие таунхауса от обычного коттеджа заключено в том, что он имеет общие стены с другими подобными же домами. Нередко застройщик в дополнение к самому строению предлагает еще и небольшие участки земли, которые расположены спереди и сзади жилища, что дает возможность насадить свои растения и разбить садик, поставить беседку или бассейн и т.д.

Довольно часто такие строения объединяются в отдельные поселки со своей охраной, организованной процедурой вывоза бытовых отходов и определенными объектами инфраструктуры, как-то фитнесс клубы, детские садики, торговые учреждения и тому подобное. Само собой, что прилегающая территория имеет также необходимое и подобающее обустройство.

Потенциальный покупатель

На настоящий момент времени, большинство предложений жилья в таун-хаузах имеет широкий спектр от эконом до класса элит. Потенциальными жильцами такого жилища являются семьи, которые не имеют ничего против постоянного проживания за городом, при условии сохранения места работы, расположенного в городской черте. Само собой разумеется, что первенствующую роль при этом играет местонахождение такого поселка то, как развита подобающая инфраструктура, кто является соседом и так далее. Расположение же поселка влияет на статусобразующий фактор жилья, что происходит на манер Запада, где так устроено уже издавна. Однако пока земли вокруг крупных городов в нашем отечестве еще много, данный параметр не является на все сто процентов основным показателем престижности расположенных в нем жилых строений. Но так дело будет обстоять не долго, а пока же застройщик сам волен выбирать понравившееся ему место с учетом того, на какой класс потребителя планируется возведение следующего поселка.

Если же не брать в расчет расположение самого поселка, то различие между экономклассом и элитклассом проходит по двум главным характеристикам: площади самого строения и развитости определенной инфраструктуры или иным набором дополнительно оказываемых услуг. Общая площадь коттеджа эконом класса не превышает ста пятидесяти квадратных метров, что по стоимости сопоставимо с ценой трешки на вторичном рынке в относительно приличном районе Питера, площадь которой около восьмидесяти квадратных метров. Именно этим и объясняется весьма активный спрос на таунхаусы. За одинаковую цену можно получить гораздо большую жилую площадь, с определенным земельным наделом, в сравнительно экологически чистом месте, да еще и во вновь возведенном строении. Опять же вопрос парковки собственного автомобиля отпадает сам собой.

Таким образом, по прогнозам специалистов рынок такого рода жилья в последующие годы будет неуклонно расти и развиваться.

Копируя Запад

Не так давно даже предположить, что Северная столица начнет осваивать опыт мегаполисов Старого Света и Америки, было бы невозможно. Однако, уже более чем явственно такая тенденция заявила о себе почти во весь голос. Граница между чертой города, пригорода и области все более размывается. Согласно экспертной оценке специалистов по недвижимости обеих столиц нашего государства, уже более половины всего населения этих городов вполне готовы к переезду на постоянное место проживание за городскую черту и осуществят это, как только им представится подходящий случай.