Офис – это лицо компании для клиентов. При совершении сделок купли-продажи офиса, сдачи в аренду, получении кредита, страховании, постановки на баланс, внесения в уставный капитал, а также для целей налогообложения производится профессиональная независимая оценка офиса. Термин «оценка недвижимости» означает определение рыночной стоимости недвижимости (оценка офиса, оценка склада, оценка квартиры, оценка земли) на конкретную дату времени с учетом всех качественных и количественных характеристик, присущих объекту недвижимости. Термин «независимая оценка» означает, что вознаграждение оценщика, выполнившего работы ни в коем случае не зависит от стоимости офиса, а зависит исключительно от трудоемкости и местоположения офиса. На цену офиса влияет множество факторов. В первую очередь это местоположение офиса, его площадь и его состояние. К остальным факторам, влияющим на цену офиса, относят визуализацию, расположение в здании, год постройки здания, наличие охраны, наличие парковки. Профессиональный оценщик в своих расчетах учитывает всю совокупность данных факторов, что позволяет ему вывести достоверную итоговую рыночную стоимость. Существует три подхода к оценке недвижимости, и оценке офиса в частности: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход. В некоторых случаях ,при невозможности использования какого-либо подхода, оценщик указывает это в отчете, а также объясняет причины отказа от использования какого-либо подхода. В затратном подходе оценщик определяет все затраты на строительство и ввод в эксплуатацию аналогичного здания, получая тем самым восстановительную стоимость – стоимость нового идентичного оцениваемому здания, затем оценщик вычитает износ, и прибавляет стоимость земельного участка, получая тем самым рыночную стоимость. В сравнительном подходе оценщик анализирует рынок купли/продажи офисной недвижимости и ищет аналогичные оцениваемому офисы (не меньше трех), затем корректирует их стоимость на различия с объектом оценки. После чего, объединяя стоимость этих объектов-аналогов, получает рыночную стоимость оцениваемого офиса. В доходном подходе оценщик анализирует будущие доходы и расходы от оцениваемого офиса и после чего капитализирует их на сегодняшний день, получая тем самым рыночную стоимость офиса. В завершении отчета, оценщик согласует полученные результаты рыночной стоимости по трем подходам, и выводит из них итоговую рыночную стоимость офиса. Оценка недвижимости, в данном случае офиса, завершена. |
