Руководство страны открыто высказалось в пользу индивидуального жилья. Услышат ли это пожелание на местах, остается под вопросом Никаких объективных затруднений для создания в России доступного и комфортного жилья на основе технологий индивидуального малоэтажного домостроения нет. Уже появились застройщики, готовые предлагать жилье по 22 тыс. рублей за квадратный метр, что вполне укладывается в параметры, оглашенные избранным президентом. В этом плане государству ничто не препятствует поощрять и развивать данное направление. Однако на практике существуют серьезные препятствия, устранить которые — задача самого государства. Первый блок проблем лежит в области законотворчества — российское земельное законодательство не способствует развитию этого направления. Указанная выше стоимость — 22 тыс. рублей — рассчитывается без учета затрат на покупку земельных участков и прокладку коммуникаций. Второй блок — участие местной и региональной власти в развитии индивидуальной застройки, включая финансовое и организационное. Подготовка инфраструктуры должна осуществляться за счет государственного бюджета, как это происходит в развитых странах. Наши неамбициозные планы В январе губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский призвал строителей (очевидно, доводя до них наказ Владимира Путина) увеличить объемы строительства жилья до 1 кв. м на человека в год. По этому поводу один из депутатов городского Совета высказался в том духе, что, мол, подобные наказы делаются ради красного словца. То есть пожелания губернатора почти никого ни к чему не обязывают. Не исключено, что и пожелания президента тоже почти никому не указ. Реально заявленные планы как будто это подтверждают. Так, по прогнозам строительного департамента администрации Новосибирской области объемы сдаваемого жилья в 2008 году возрастут (по области) с уже достигнутых 0,48 кв. м на человека до 0,53 кв. м. К 2010 году этот показатель надеются довести до 0,56 кв. м. Прямо скажем, негусто. Пожелания губернатора и президента оставлены в стороне. Главное тут, чтобы все росло хотя бы для видимости. Однако, согласно прогнозам того же департамента, расти будут не только квадратные метры жилья, но также цены и себестоимость, причем гораздо более заметно. В 2008 году себестоимость одного квадратного метра возрастет с 25,3 тыс. до 28,8 тыс. рублей. В 2010 году этот показатель составит 32,8 тыс. То есть себестоимость повысится более чем на 25% по сравнению с прошлым годом (тогда как объемы жилья вырастут где-то на 16,5%). Становится понятным, что проблема доступного жилья нашими чиновниками решается просто. Официальная установка на этот счет выражается ими четко и недвусмысленно: цены на жилье повышались и будут повышаться. Другого развития ситуации они, похоже, не видят и не допускают в принципе. В этой связи пожелание избранного президента снизить себестоимость квадратного метра до более приемлемого уровня в 20 тыс. рублей остается, судя по всему, гласом вопиющего в пустыне. Согласно прогнозам департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области, доля индивидуальной застройки будет сокращаться с нынешних 385,3 тыс. кв. м до 350 тыс. в текущем году. Согласно тем же прогнозам, к 2010 году объемы капитального строительства будут увеличены на 426 тыс. кв. м по сравнению с прошлым годом, тогда как индивидуальное строительство увеличится всего на 15 тыс. кв. м. Если большинство российских регионов будет воплощать такую же стратегию, то те самые миллионы частных домов, обещанные Дмитрием Медведевым, окажутся маниловской мечтой. В нынешних условиях серьезно наращивать объемы капитального строительства невозможно по чисто объективным причинам. Пока еще региональное руководство успокаивает нас тем, что производство строительных материалов в нашей области покрывает спрос. Но это достигается только за счет относительно невысоких темпов строительства. Попробуйте реально довести показатели до той нормы, которую обозначил Владимир Путин, и вы неизбежно столкнетесь с острейшим дефицитом стройматериалов. Да, в планах областной администрации значится строительство кирпичных и цементных заводов. Но, во-первых, пока что многое из этого находится на стадии инвестиционных проектов. А во-вторых, в планах наших руководителей значится и общее увеличение стоимости жилья — до 59,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Следовательно, наши чиновники без малейшего смущения дают понять, что жилье останется недоступным при любом раскладе, что бы там ни говорили на самом верху. «Башенный кран в голове» По расчетам же самих специалистов, высокоплотная застройка совсем не предполагает строительства многоэтажек, как привычно полагают многие руководители (и в чем их постоянно пытаются убедить представители крупных строительных компаний, отдающих предпочтение многоэтажному жилью). По словам директора центра «Сибирское поселение» (Новосибирск) Ольги Макаровой, есть нормы и разработки, согласно которым высокоплотная малоэтажная застройка в городе не только возможна, но она даже выгоднее, поскольку не тянет за собой больших инфраструктур. К тому же она красива и более комфортна для проживания. «Это подтверждается, — говорит Ольга Макарова, — всем мировым опытом, и нам не стоит наступать на одни и те же грабли, игнорируя то, что прекрасно известно специалистам». Как полагает директор студии «Интердизайн» Виталий Дробиленко, профессионально занимающийся проблемами малоэтажной застройки, советские стереотипы во многом определяют подходы к жилищному строительству как у чиновников, так и у самих застройщиков. «Какой самый распространенный символ на визитках сотрудников строительных компаний? — спрашивает он. — Не дом, а башенный кран. И этот башенный кран прочно овладел их сознанием». Самое печальное, считает Виталий Дробиленко, что традиция совместного проживания в небольших поселках, когда твой дом и твой участок у всех на виду, многими нашими гражданами уже утрачена. Современный россиянин по советской привычке замыкается в стенах собственной квартиры, отгораживаясь от соседей железной дверью. Зачастую многие граждане даже не помышляют о нормальной жизни в собственном доме со всеми удобствами. Тем не менее, по мере освобождения от спуда советских пережитков в людях неизбежно пробуждается желание обеспечить себе качественно иные условия проживания. Самое примечательное, что заявления Дмитрия Медведева насчет расширения индивидуальной застройки опираются на вполне взвешенные экспертные оценки. Иначе говоря, для реализации данной стратегии нет никаких чисто физических препятствий. По расчетам специалистов, индивидуальный дом облегченной конструкции (какие в массовом порядке строятся на Западе, включая такие прохладные страны, как Канада и Финляндия) обойдется застройщику — по самым скромным подсчетам — примерно в три–четыре раза дешевле, чем дом, возведенный традиционным способом (из кирпича, бруса, тяжелого бетона). Так, собственно, и слагаются те самые 20 тыс. рублей за квадратный метр, на чем настаивал избранный президент. Что же мешает осуществлению этих планов? Посмотрим. Земля неподъемная Нерешенный земельный вопрос значится первым в списке реальных барьеров массового строительства жилья. По словам президента холдинга «Синтеко-строй» Александра Гринишина, «чтобы взять кусочек земли под застройку, вам придется потратить минимум два–три года. Количество подписей, за которые нужно постоянно «отстегивать», достигает 30 или 40. Поэтому тем, кто профессионально занимается строительством, приходится прежде всего ломать голову над тем, как быстрее «проскочить» эти этапы». Ситуация, в общем-то, стандартная. Тем не менее, земельный вопрос серьезно осложняет ситуацию даже там, где местная власть старается реально создавать самые благоприятные условия для развития жилищного строительства. Возьмем наукоград Кольцово. По итогам 2007 года он стал безусловным лидером в этой области, добившись «канадских» показателей в строительстве жилья — более 3 кв. м на человека (то есть в семь раз больше, чем в целом по области). Во многом этот успех связан с активной позицией муниципалитета, сумевшего привлечь серьезные инвестиции и подготовить площадки под застройку. Но и здесь не все так безоблачно. Как откровенно признался глава администрации наукограда Кольцово Николай Красников, «федеральный закон держит нас за горло». Муниципалитет не имеет возможности эффективно использовать свой достаточно солидный земельный ресурс (порядка 1,6 тыс. га) при решении социальных проблем. По федеральному закону, все земельные участки, выделяемые под индивидуальную застройку, должны продаваться только с аукциона. Сегодня стоимость такого участка площадью в 12–14 соток уже достигла 800 тыс. рублей. Спрос на землю в Кольцове, особенно учитывая расположение этого поселка, достаточно высок. Поэтому конкурс возникает неизбежно. Обойти его и сделать особые скидки для местных жителей не представляется возможным. Даже выдать хорошему специалисту бесплатный участок взамен денежной помощи (а это необходимо для привлечения квалифицированных кадров) весьма и весьма проблематично. «Получается так, — делится размышлениями Николай Красников, — что какой-нибудь опальный олигарх может через своих людей скупать землю в самых привлекательных местах. А нам придется только разводить руками. Предоставить какие-либо преференции местным жителям мы не в состоянии». Возникает парадокс: муниципальный чиновник, искренне пытающийся улучшить ситуацию с жильем, в большей степени наталкивается на противодействие со стороны закона, чем тот, кто использует свое служебное положение в корыстных целях. Неудивительно, что чем выше коррупционные мотивы, тем больше единодушия с федеральным законом. Подует ли ветер больших перемен? Весьма симптоматично, что, апеллируя к опыту западных стран, у нас как всегда проигнорировали тамошнее законодательство. Необходимо понять: без цивилизованной правовой инфраструктуры никаких качественных скачков у нас не произойдет. Отчуждать лишние ведомственные земли в пользу индивидуальных застройщиков дело хорошее, но не главное. Проблема не в том, что в России не хватает земли (территории поселений занимают у нас всего 0,5% от общей территории), а в том, что в сложившихся условиях почти все важнейшие ресурсы страны используются в интересах политического класса и тесно связанных с ним бизнес-структур. Без серьезных правовых и политических реформ средства любого государственного фонда будут и дальше использоваться так, чтобы создавать лишь видимость решения проблемы (по обкатанному патерналистскому сценарию), ничего не меняя по существу. Этим объясняется, почему структура бюджетных расходов на жилье в рамках всевозможных целевых программ увязана, в первую очередь, с сугубо пропагандистскими целями — показной раздачей жилищных сертификатов, столь же показным субсидированием отдельных семей и так далее. Хотя даже неспециалисту понятно, что бюджетные средства необходимо направлять в инфраструктуру, инженерную подготовку земельных участков, комплексное освоение пустующих территорий и тому подобное. Это как раз те расходы, которые не должны дополнительно обременять граждан (как это происходит сейчас, когда муниципалитеты все первоначальные затраты на подготовку участков включают в их стоимость). Неудивительно, что в Новосибирске крупные инфраструктурные проекты пролоббированы близкими к власти застройщиками. Если муниципалитет направляет солидные суммы на создание транспортных сетей в том или ином микрорайоне, то это верный знак того, что на данной территории разворачивает свою деятельность какая-нибудь строительная компания, чьи интересы блюдет кто-то из влиятельных людей, связанных с чиновниками. Необходимо принять такой федеральный закон, который позволил бы муниципалитетам выделять землю строительным фирмам бесплатно — при условии, что стоимость построенного ими жилья не будет превышать 20 тыс. рублей за кв. м. Качественные характеристики жилья обговариваются заранее. Если компания окажется не в состоянии справиться со своими обязательствами, с ней разрывают контракт и заключают договор с другой. Построенные на таких условиях дома будут выставляться на продажу для граждан с ограниченными доходами (что опять же необходимо прописать в законе) либо приобретаться муниципалитетом и выдаваться в собственность или аренду льготникам, очередникам или необходимым специалистам. При этом важно учесть, что затраты на инженерную подготовку участков и инфраструктуру берет на себя сам муниципалитет. И только в случае нехватки средств он может получать дополнительную финансовую помощь по линии федеральных целевых программ. И никакой показной раздачи денег из подобных фондов. Субсидирование граждан должно быть грамотно увязано с темпами строительства жилья (как это происходит в цивилизованных странах). Одним словом, государству надлежит сделать так, чтобы застройщик был заинтересован строить как можно больше. Но прежде в этом должно быть заинтересовано само государство, хотя бы в лице высших руководителей. Поэтому если слова Дмитрия Медведева отражают серьезные намерения, нам действительно стоит ждать больших перемен. В противном случае нам не миновать больших потрясений.
Александр Люлько, Олег Носков, Эксперт-Сибирь, Номер 17 - 18 (206) - 28 апреля – 11 мая 2008 |
