Финансовый кризис ни одну отрасль российской экономики не обошел стороной, однако наиболее сильно он нанес свой удар по строительству. Осенью 2008 года, во время резкого сокращения спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, во время практического прекращения банками выдачи кредитов девелоперам, шок испытала вся наша отечественная строительная индустрия. Затяжной прыжок. Надо отметить, что до сих пор этот шок не прошел полностью. Строительство банки расценивают как весьма рискованную отрасль, и поэтому ставки по кредитам с 12-15% поднялись до 20-25% годовых. Положение усугубляется также и тем, что продолжает снижаться спрос на недвижимость. Так, например, в Москве спрос на офисы, начиная с 2009 года, упал на 45%, что равно значениям 2002 года. В разных регионах с начала кризиса уровень продаж новых квартир и коттеджей упал в два-три раза, а в Калининградской области в 10 раз! На складские площади спрос снизился не менее чем на 30%. Большинство девелоперских компаний, в число которых входят такие известные компании, как KR Properties, AFI Development, Mirax Group, Horus Capital, в связи со всеми этими факторами не особо хотят воплощать новые проекты, особенно те, которые относятся к сектору офисной и жилой недвижимости, сроки же ввода объектов, которые еще не достроены, переносятся на неопределенное время. Таким образом, снижение уровня строительства в среднем по России за первый квартал 2009 года по сравнению с таким же периодом прошлого года составило 19,3%. Однако есть регионы, где реальный спад отмечен на гораздо более серьезном уровне – 40-50%. Неужели заниматься строительством стало невыгодно? По мнению многих экспертов, в ближайшие два года перспектив роста в направлениях, которые ранее были высокодоходными, а именно: строительство офисных зданий, а также объектов жилой недвижимости «премиум»- и «бизнес»-классов, - практически нет. По утверждению аналитиков компании Price Waterhouse Coopers, в данной ситуации лучше всего выискивать альтернативные решения, которые выходят за пределы традиционных секторов. Поэтому и девелоперы, и инвесторы начали проявлять интерес к сегментам, которые были незаслуженно обделены вниманием: строительству сельскохозяйственных, промышленных и инфраструктурных объектов. Именно данные направления могут оказаться для многих российских девелоперов настоящим спасением. Однако надо помнить, что большой прибыли от новых проектов, как это было прежде, ожидать не стоит. Эксперты сейчас утверждают, что рентабельность строительства оценивается в 1-5%. Поэтому и строительные компании, и их инвесторы сейчас озабочены вопросом, как за минимальные деньги строить как можно больше полезных площадей. Возможности экономии. Если получилось сэкономить, значит можно считать, что получилось заработать. Эту сентенцию хорошо знают отечественные девелоперы, поэтому используют все возможные пути к сокращению затрат на строительство. Одна из самых лучших возможностей для уменьшения себестоимости проекта – это использовать тот факт, стоимость земельных участков, предназначенных для строительства, во всех российских регионах значительно снизилась. Затраты на приобретение земли до этого могли составлять от 30 до 50% от стоимости проекта, однако в настоящее время эта строка бюджета может быть сокращена до 3-5 раз. Так, например, еще год назад в Подмосковье был дефицит свободных участков, планируемых под застройку, сейчас же цены там снизились на 40-75%. Однако цена на участки промышленного назначения, например, под небольшие производства или склады, снизилась всего на 25-30%. До кризиса участки, к которым подведены коммуникации, были редкостью. Несмотря на то, что интерес к данному типу участком снизился, он все-таки держится на высокой отметке. Серьезно снизилась цена на строительные материалы. В России, по данным Ассоциации строителей России, в октябре-ноябре 2008 года расценки на такие основные строительные материалы, как цемент, кирпич, бетон, песок, щебень, в среднем с начала кризиса снизились на 12,4%. По ряду материалов, например, по различным видам кирпича, снижение было на 30-40%. Можно ли на этом сэкономить? В зависимости от того, какова конструкция здания, стоимость строительных материалов в структуре затрат составляет 40-50%. Это является показателем того, что с середины 2008 года себестоимость строительства снизилась в среднем на 10%. Логичным в связи с этим является то, что девелоперы предприняли попытку экономить также на оплате труда рабочим и строителям, так как эти затраты в строительной смете занимают до 18-20%. К слову сказать, сейчас многие застройщики пошли по пути сокращения затрат за счет увольнения персонала, который они считают «лишним», а также по пути снижения заработной платы прорабам и рабочим на 20-30%. Так, например, в Орловской области в строительных компаниях зарплаты строителей снизились в среднем с 17 до 13 тысяч рублей. Однако надо знать, что этот путь является тупиковым, так как практически невозможно привлечь квалифицированных специалистов и рабочих низкими зарплатами, а ведь именно от них в большей степени зависит и скорость, и качество строительства. Инновации вместо экономии? При анализе ситуации, которая сложилась в этой отрасли, можно заметить, что все вышеперечисленные традиционные возможности по сокращению затрат на строительство являются практически исчерпанными. Нужны новые подходы, может быть даже неординарные, но такие, которые смогут позволить осуществлять строительство намного дешевле и быстрее. Есть одно решение, уже хорошо проверенное на практике. Им является использование в строительстве быстровозводимых зданий на основе ЛМК (легких металлоконструкций). В таком здании главный несущий элемент – это высокопрочный каркас, сделанный из металлических профилей. У такого каркаса есть горизонтальные прогоны и вертикальные стойки, к которым крепятся элементы внутренней и внешней обшивки, внутренние перегородки, окна и двери. В чем же состоят преимущества технологии ЛМК по сравнению традиционными методами строительства? Первым принципиальным отличием является то, что все узлы и детали конструкции унифицированы, а заводская готовность строительного комплекта имеет высокую степень. На заводе выпускаются все элементы, а на строительную площадку привозится набор металлоконструкций и комплектующих, которые следует монтировать согласно технической документации. В связи с тем, что для соединения деталей применяется не сварка, а сборка на резьбовых соединениях, то для монтажа не нужны ни специальная подготовка, ни сертификация рабочих. Благодаря этим нюансам здание может быть собрано с достаточно высокой скоростью. По факту, если сравнивать со строительством зданий из традиционных материалов, трудозатраты составляют почти в два раза меньше, соответственно, процесс строительства ускоряется вдвое. Разумеется, это означает для девелопера то, что на оплату труда рабочим, аренду строительной техники будет произведено меньше затрат, а сам проект более быстро окупится. Если используются ЛМК, то работы «нулевого цикла» обходятся намного дешевле. Затраты на фундамент при строительстве из традиционных материалов малоэтажных домов могут доходить до 1/5 от общей стоимости проекта. Быстровозводимые здания из металлоконструкций, облицовка которых сделана из сэндвич-панелей, легче построек из традиционных железобетона и кирпича в 3-4 раза, поэтому для них не нужен массивный фундамент. В зависимости от того, какого типа грунт под возводимым сооружением, чаще всего используют легкий ленточный фундамент, который имеет неглубокое залегание или фундамент точечного типа. Иногда может быть достаточно забетонированной площадки или покрытия из железобетонных плит. У быстровозводимых зданий из ЛМК есть еще одно важное преимущество, которое влияет на скорость возведения, а также на конечную стоимость проекта - это тот факт, что известными компаниями-производителями чаще всего предлагается пакет готового типового проекта полнокомплектных зданий. Они разрабатываются при участии известных проектных институтов и зарегистрированы в Агентстве по строительству РФ (бывшем Госстрое). Все это существенно упрощает и согласование проекта, и получение всех необходимых разрешений. По утверждению Сергея Чернышева, генерального директора российского подразделения Ruukki, являющегося ведущим европейским поставщиком для машиностроения и строительства решений из металла, у технологии ЛМК есть одно из главных достоинств, которое привлекает девелоперов, – это скорость строительства и быстрый оборот средств. Так, например, на реализацию проекта площадью 4-5 тысяч квадратных метров, начиная с подготовки строительной документации, до сдачи объекта, потребуется от 4 до 5 месяцев. Строительство убыстряется также благодаря тому, что проектирование в данном случае одностадийное. Это означает то, что одновременно заводское проектное бюро Ruukki выпускает как конструкционно-монтажную документацию для производства, так и монтажные схемы для строительства, которые в дальнейшем согласовывать не нужно. В настоящий момент в США и странах Евросоюза на долю ЛМК приходится более 50% промышленного строительства. Такие строения, как торговые центры, гаражи, склады, ангары, промышленные цеха, логистические комплексы, скотоводческие фермы, павильоны и жилые дома, возводятся именно по этой технологии. Но вот российские девелоперы до сих пор в полной мере не оценили выгоду от использования меллоконструкций. В России в строительстве зданий доля ЛМК на настоящий момент находится на уровне не более 10%. Преимущество этой технологии общепризнано лишь в одном из немногих направлений, а именно, при строительстве складов. По оценке, которую дают эксперты, в нашей стране приблизительно 30-40% складских помещений построены на основе ЛМК. В последнее время металлоконструкции все чаще стали использоваться при строительстве объектов торговой недвижимости – от гипермаркетов до магазинов шаговой доступности. Законодателем моды в этом стал шведский концерн Ikea, который в 2000 году в подмосковных Химках построил первый в России торговый комплекс с использованием легких металлоконструкций. С того времени такие торговые сети, как «Рамстор», «Карусель», «Метро», при строительстве новых гипермаркетов в основном используют ЛМК. Надо отметить, что торговые центры, которые сооружаются на основе быстровозводимых зданий, продолжают строить и открывать даже в нынешних условиях кризиса, так как это отличная возможность для высокодоходных инвестиций. Куда дует ветер? Располагая инструментами для того, чтобы сокращать затраты и осваивать новые направления развития, девелоперы все же рассчитывают на помощь государства, а не на себя. Этому можно найти объяснение – банки весьма неохотно снижают ставки по кредитам, а спрос на недвижимость не увеличивается, поэтому поддержки больше ждать неоткуда. Многие строительные компании сейчас имеют единственный способ, чтобы выжить –выиграть государственный тендер на возведение объектов в рамках региональных или федеральных программ. По итогам драматического 2008 года в выигрышном положении оказались лишь девелоперы, работающие с госзаказами в рамках реализации приоритетных национальных проектов. По словам Виктора Басаргина, министра регионального развития РФ, за 2009 год в общей сложности объем финансирования программ, входящих в национальный проект «Доступное и комфортное жилье», составит более 1 триллион рублей. Эти деньги будут потрачены государством также и на то, чтобы выкупить у девелоперов готовое жилье. Кроме того, застройщикам, занимающимся возведением жилья эконом-класса, пообещали кредиты под весьма низкие проценты - 16–18 годовых на продолжительные сроки. Девелоперы таким образом получат финансирование на то, чтобы продолжать строительство жилья. В Москве и Санкт-Петербурге, например, такие программы осуществляются с конца 2008 года. Для девелоперов еще одной возможностью поправить свою финансовую деятельность на несколько ближайших лет является строительство в Краснодарском крае инфраструктурных и спортивных объектов в связи с подготовкой к Олимпиаде-2014 в городе Сочи. У этой огромной стройки не менее огромный бюджет – более 300 миллиардов рублей, большая часть которых уйдет на развитие городской инфраструктуры — транспортной, гостиничной, энергетической. По мнению специалистов, то, что в данный момент происходит в строительной отрасли, можно назвать «очистительной силой кризиса». Волей-неволей девелоперы учатся оптимизировать расходы, применять самые прогрессивные технологии строительства, взаимодействовать с государством на взаимовыгодной основе. Время покажет, что получится из этого, и кто удержится «на плаву». |
